Artigos Fernando Alvarenga – Associação de Síndicos do Vale do Paraíba e Litoral Norte

Apesar de cada pessoa possuir sua individualidade, é interessante notar como a convivência humana é influenciada pela sociedade e pelas relações culturais. Se somos seres sociais, é natural que haja necessidade de interação e comunicação com os demais, transmitindo nossa personalidade, opiniões e atitudes. Some-se a isso a proximidade de eventos esportivos e políticos e chega-se às manifestações pela colocação de bandeiras e símbolos nas fachadas de condomínios edilícios.

Podemos definir a fachada como elevação das partes externas de uma edificação. Toda essa estrutura externa e visual do edifício em condomínio é considerada como área comum pela legislação (art. 1.331, § 2º, do Código Civil), e até por isso não pode ser alterada de modo unilateral pelos condôminos (art. 1.336, III, do Código Civil). Se se trata de área comum e ela não é propriedade exclusiva de uma pessoa, não é lícito que sejam realizadas ações tendentes a modificar, decorar ou servir de manifestação artística ou cultural sem a concordância dos demais proprietários, especialmente se comprometer o equilíbrio estético da edificação.

Como consequência lógica, não é admitida a inserção de símbolos ou bandeiras na área da fachada (ou seja, que tenham sido postos na parte externa do edifício), assim como não é permitida a adesivação de vidros. Manter a uniformização da fachada é assunto sério e que depende de assembleia geral para que seja criado um padrão (como é feito quando há interesse no envidraçamento da sacada), com formatos, tamanhos, cores e outros detalhes que sejam semelhantes entre si.

É verdade que, quando o assunto envolve a Bandeira Nacional (considerada um Símbolo Nacional), algumas pessoas buscam justificar sua apresentação nas sacadas com base na Lei Federal 5.700/1971, mas a verdade é que referido texto legal disciplina a forma pela qual ela pode ser usada (arts. 10 e 11), não legitimando sua inserção em propriedade sobre a qual a pessoa não tenha autoridade plena. Se a fachada não é propriedade de uma pessoa, mas de todos no condomínio, seu uso não pode ser decidido arbitrariamente por apenas um condômino. O fato de ser permitida a reprodução da Bandeira Nacional sobre paredes, tetos e vidros não dá o direito de ser invadida à força a área comum.

Além disso, a lei é muito clara ao prever que em edifícios particulares ela deve ser “hasteada em mastro ou adriças”, para que “seja assegurado o devido respeito”. Se a lei for interpretada literalmente, há necessidade de que a pessoa adquira um mastro para poder hasteá-la dentro de sua sacada, mas desde que não altere a estrutura comum do prédio. Estender a Bandeira Nacional na área comum, por simples amarração, além de ser um ato que não assegura o devido respeito (podendo ser classificado como contravenção, nos termos do art. 35 da Lei dos Símbolos Nacionais), ainda viola a propriedade comum (sujeitando o infrator às penalidades internas do condomínio).

A vida em condomínio possui seus inúmeros desafios, mas eles certamente serão solucionados com a conscientização de todos quanto aos seus direitos e deveres, dentro dos limites da lei e das regras internas.

Com o advento das relações estabelecidas durante a pandemia, afim de contornar os desafios inerentes, houve significativa evolução na realização de assembleias condominiais. Mesmo que não houvesse proibição legal para o modo virtual de se reunir, e dado que às relações privadas é lícito estabelecer métodos que não são proibidos, a previsão expressa da modalidade eletrônica no art. 1.354-A do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), incluído pela Lei Federal 14.309/2022.

A partir dessa regulamentação, algumas formalidades foram adicionadas e devem ser observadas, sob o risco de nulidade do ato: [a] a convenção não proibir essa modalidade; [b] preservar direitos de voto e manifestação; [c] o edital indicar que será virtual e trazer instruções de acesso, manifestação e forma de coleta de votos; [d] somar e divulgar os votos antes de encerrar o ato; [e] não violar outras formalidades previstas na convenção.

Em que pese à facilidade dos meios virtuais e ao potencial de ampliar a participação de condôminos, alguns quóruns continuam muito proibitivos de serem executados. Nesse cenário, a lei inovou ao regulamentar assembleias em sessão permanente, uma adaptação normatizada para assembleias abertas que costumavam ocorrer. Na assembleia em sessão permanente, ao contrário das abertas, os votos podem ser  colhidos apenas durante o ato e perante os demais condôminos presentes. Além disso, a sessão permanente cabe apenas para casos que exijam quórum qualificado (mais do que a tradicional maioria simples) e deve ser acompanhada de ata lavrada ao final de cada sessão. Entre uma sessão e outra não deve haver lapso de tempo maior do que 60 dias, sendo que o procedimento todo deve ser concluído em até 90 dias. Os presentes à sessão não precisam ser convocados formalmente para a seguinte, mas todos os ausentes devem sê-lo. Por _ m, os votos proferidos em uma pauta não resolvida podem ser modificados no encontro seguinte, desde que o condômino esteja presente

Cumpridas todas as formalidades, ambas espécies de assembleia podem ser utilizadas nos condomínios para proporcionar decisões mais democráticas e justas.

Depois de se tornar síndico, de passada aquela euforia da assembleia geral, chega a hora de agir, de tomar decisões e gerir o condomínio. Pode-se fazer tudo que quiser como síndico? De qualquer jeito e sem procedimentos? Sob nossa ótica, a resposta para ambos os questionamentos é negativa e o administrador adotar algumas cautelas.

O primeiro cuidado deve ser o de verificar a extensão de seus poderes como síndico. Essa definição do que o síndico pode ou não pode decidir sozinho consta tanto na legislação[1] quanto na convenção[2] (de modo complementar). Se algo compete ao síndico, a decisão não precisa ser levada para a assembleia. Por sua vez, se algo depende de assembleia, não deve ser decidido apenas pelo síndico.

Isso vale tanto para evitar que síndico aja de forma arbitrária (decidindo coisas que não lhe competem) como de forma hesitante (transferindo tudo para a assembleia). Quando um síndico é eleito, há expectativas sobre a sua capacidade de solucionar problemas e o seu entendimento das necessidades do condomínio. Tanto o síndico centralizador como o síndico omisso podem gerar problemas para o condomínio[3], daí a importância de encontrar um meio termo saudável no processo interno de tomada de decisões, dando preferência àquelas com lastro nas regras autorizadoras do seu mandato[4].

Mesmo atos que podem parecer simples, como a aplicação de multas, exigem atenção a fim de evitar erros ou abusos que os tornem sem efeito[5].

De um modo geral, conhecer sua convenção, os limites de seus poderes e o cenário jurídico atual certamente irá ajudar a gestão a se tornar mais eficiente e as decisões mais eficazes.

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[1] Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente em seu art. 1.347 e seguintes, e Lei Federal nº 4.591/1964, especialmente em seu art. 22 e seguintes.

[1] O art. 1.334, II, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) dispõe que a convenção irá determinar a forma de administração do condomínio.

[1] Permitindo até mesma a ação direta de algum condomínio, como na situação do art. 1.341, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) ou de um conjunto de condôminos, como na situação do art. 1.350, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[1] Art. 662 da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[1] Art. 5º, LV, da Constituição Federal.

[1] Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente em seu art. 1.347 e seguintes, e Lei Federal nº 4.591/1964, especialmente em seu art. 22 e seguintes.

[2] O art. 1.334, II, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) dispõe que a convenção irá determinar a forma de administração do condomínio.

[3] Permitindo até mesma a ação direta de algum condomínio, como na situação do art. 1.341, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) ou de um conjunto de condôminos, como na situação do art. 1.350, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[4] Art. 662 da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[5] Art. 5º, LV, da Constituição Federal.

Em razão da atual situação de emergência de saúde pública internacional e nacional e das declarações de quarentena nos Estados, bem como do dever do síndico em zelar pela segurança de todos[1], as convocações das assembleias presenciais têm sido suspensas até que ocorra o fim da quarentena ou das recomendações de isolamento social.

Vale destacar que já foi publicada norma legal transitória para reforçar a possibilidade de assembleias virtuais de modo simplificado, com validade de simples manifestação de vontade durante o ato[2]. Ela, porém, não foi prorrogada, o que tem gerado questionamentos sobre a viabilidade das assembleias virtuais, principalmente diante da resistência de alguns cartórios extrajudiciais.

Respeitados os entendimentos em contrário, e de forma muito sucinta, considero que a forma virtual de realização de assembleias é plenamente válida para os condomínios. Cumpre lembrar que inexiste, em qualquer lei ou ato normativo, proibição para a forma virtual das assembleias, logo, deve ser entendida como inconstitucional[3] a orientação para que deixem de se reunir de modo virtual. Em São Paulo, por exemplo, há precedentes do Tribunal de Justiça confirmando que “não obstante a não prorrogação da Lei nº 14.010/2020, inexiste impedimento jurídico para que a assembleia seja realizada de modo virtual (…)”[4].

É de extrema importância, contudo, que a convocação da assembleia virtual obedeça à necessidade de todos os condôminos serem cientificados[5] e às demais determinações previstas na convenção[6]. Sendo uma forma lícita, não proibida de realização de ato, caberá ao condômino obter os meios adequados para participar, sendo que sua ausência não tem o condão de afastar as deliberações tomadas[7].

Também é crucial, por fim, que os síndicos e condôminos estejam atentos à necessidade de realização de assembleias para assuntos principalmente organizacionais, como eleição da administração ou prestação de contas, pois há jurisprudência[8] rejeitando a pandemia como pretexto para prorrogações tácitas ou demora na realização do ato, já que há a possibilidade de sua efetivação pela modalidade virtual.

 

[1] Art. 22, § 1º, “b”, da Lei Federal nº 4.591/64 e art. 1.348, III, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[2] Art. 12 da Lei Federal nº 14.010/2020.

[3] Art. 5º, II, da Constituição Federal.

[4] TJSP, 27ª Câmara de Direito Privado; Agravo de instrumento nº 2101703-08.2021.8.26.0000; Rel. Des. Angela Lopes; julgado em 19 de maio de 2021.

[5] Art. 1.355 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

[6] Art. 1.355 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

[7] Art. 24, § 1º, da Lei Federal nº 4.591/1964.

[8] TJSP, 35ª Câmara de Direito Privado; Apelação nº 1018611-83.2020.8.26.0001; Rel. Des. Flavio Abramovici; julgado em 12 de março de 2021.